商品房價格是如何定價的？

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  冉松明 回答數(shù)：124

  向TA求助

  冉松明

  回答數(shù)：124 被采納數(shù)：02017-01-05 12:13:58

  商品房定價有三個內容
  
  　　1、總體均價確定商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然后在按照權重計算最終均價。
  
  　　2、推售策略確定推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現(xiàn)整體均價。
  
  　　3、每套房屋定價在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統(tǒng)，結合均價計算所有房屋的單獨售價。
  

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  賈艷萍 回答數(shù)：128

  向TA求助

  賈艷萍

  回答數(shù)：128 被采納數(shù)：02017-01-05 12:37:57

  商品房價格構成
  
  　　一、土地使用權取得費
  
  　　商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
  
  　　二、住宅開發(fā)成本
  
  　　1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
  
  　　2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
  
  　　3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。
  
  　　4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。
  
  　　5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。
  
  　　三、住宅開發(fā)期間費用
  
  　　指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。
  
  　　1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。
  
  　　2、財務費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。
  
  　　3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。
  
  　　四、利潤
  
  　　以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。
  
  　　五、稅金
  
  　　指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。
  
  　　六、商品住宅差價
  
  　　包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
  
  　　商品房定價有三個內容
  
  　　1、總體均價確定
  
  　　商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然后在按照權重計算最終均價。
  
  　　2、推售策略確定
  
  　　推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現(xiàn)整體均價。
  
  　　3、每套房屋定價
  
  　　在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統(tǒng)，結合均價計算所有房屋的單獨售價。
  

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