17萬個(gè)老舊小區(qū)改造，8大機(jī)會(huì)浮出水面

　　有不少業(yè)主會(huì)做室內(nèi)的裝修翻新，早點(diǎn)切入布局，拿單的機(jī)會(huì)不少會(huì)。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟、棚改退坡等因素，老舊小區(qū)改造或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，而建材市場(chǎng)也將相應(yīng)發(fā)生變化，利好管材、瓷磚、涂料、防水等建材品類。

　　據(jù)住建部公布的信息，經(jīng)過摸底排查，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個(gè)，涉及居民上億人。根據(jù)國務(wù)院參事仇保興的初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額預(yù)計(jì)高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國待改造老舊小區(qū)面積約40億平，依據(jù)北京市舊改技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，華泰證券測(cè)算出投資強(qiáng)度為246元/㎡，考慮材料人工漲價(jià)及加項(xiàng)等因素，預(yù)計(jì)投資強(qiáng)度望達(dá)300-400元/㎡(不含電梯)，對(duì)應(yīng)總市場(chǎng)空間1.2-1.6萬億元。

　　何況，我國尚有約5千億左右的住房公共維修基金，沉淀在各級(jí)財(cái)政和房管局賬戶中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這些錢可以合理地用起來。

　　有些人覺得舊改這事跟自己沒關(guān)系，蛋糕都被極少數(shù)人搶走了，自己沒有能力插一手。如果你一開始就持這種觀念，還沒出發(fā)就已經(jīng)失敗了。

　　努力不一定成功，但不努力一定不成功。身邊已經(jīng)有一些典型的例子，不少商家成功在老舊小區(qū)打開局面。

　　我們先看老舊小區(qū)到底要改什么?根據(jù)政府兩會(huì)及三部委發(fā)文，老舊小區(qū)改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無障礙、便民等服務(wù)設(shè)施(包括電梯)，包括對(duì)水、電、路、氣4項(xiàng)設(shè)施中至少2項(xiàng)進(jìn)行更新。

　　簡單來講，就是要加裝電梯、維修道路、翻新管網(wǎng)、翻新裝飾外墻、完善防水、樓道修繕、入戶裝修翻新、門禁改造等，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品包括管材、防水材料、瓷磚、吊頂、人造板、外墻涂料、內(nèi)墻涂料、五金、保溫材料、照明、門禁等，當(dāng)然還有像水泥、玻璃等材料需求。

　　從政策層面推動(dòng)舊房改造，我們沒必要只盯著政府拋出的招標(biāo)蛋糕，老舊小區(qū)改造里，有一部分是財(cái)政承擔(dān)，主要是公共設(shè)施的建設(shè)，這類訂單在每個(gè)城市里，確實(shí)只屬于少部分人，但借著這股改造風(fēng)，有不少業(yè)主會(huì)做室內(nèi)的裝修翻新，早點(diǎn)切入布局，拿單的機(jī)會(huì)不少會(huì)。

　　具體來看，舊改帶來的機(jī)會(huì)可以做這樣一個(gè)劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分，據(jù)大材研究梳理，至少包括8種機(jī)會(huì)：

　　1、外墻改造，這主要是外墻涂料的機(jī)會(huì)，一般不是業(yè)主個(gè)人的事兒，而是要由業(yè)委會(huì)、物業(yè)、社區(qū)、街道及舊改資金的支持，有的地方可能是動(dòng)用大修資金，有的地方會(huì)有地方財(cái)政補(bǔ)貼，普遍采用招標(biāo)的形式，要想拿這部分訂單，往往要競(jìng)標(biāo)才行。

　　2、防水改造，帶動(dòng)防水涂料、防水施工等市場(chǎng)，這個(gè)防水既有室內(nèi)的防水改造，由業(yè)主自己買單;還有就是小區(qū)公共區(qū)域的改造，由小區(qū)公共資金解決，多由物業(yè)或業(yè)委會(huì)出面招標(biāo)。

　　3、戶外地磚的翻新，這個(gè)主要是建筑陶瓷企業(yè)、石材企業(yè)的機(jī)會(huì)，比如小區(qū)范圍內(nèi)的地面整治，小區(qū)周邊的路面改造等，要么是小區(qū)操刀，要么是財(cái)政負(fù)責(zé)，要看責(zé)任所屬。

　　4、內(nèi)墻翻新改造，意味著做內(nèi)墻涂料、壁紙、壁布等企業(yè)迎來一輪機(jī)會(huì)，內(nèi)墻的翻新并不僅是業(yè)主家里的重新涂刷，還有小區(qū)里的公共區(qū)域內(nèi)墻翻新，比如小區(qū)大廳、走廊等內(nèi)墻。這方面的知名品牌包括：三棵樹、多樂士、立邦、嘉寶莉、美涂士等。

　　5、照明，一個(gè)是小區(qū)公共區(qū)域的照明，很多老小區(qū)幾乎沒有可靠的照明，夜間出行很不方便，要么照明燈具質(zhì)量很差，存在隱患，這次改造會(huì)做一些改變。還有就是很多家里的照明，這是剛需，而且比較高頻，不時(shí)都有人在買燈具。

　　6、各種五金產(chǎn)品的需求量非常大，比如門鎖、拉手等，由于門窗改造量不會(huì)小，自然能帶動(dòng)門窗五金的銷售量。另外，五金普遍存在于衛(wèi)浴、廚電、水暖、家具配件等產(chǎn)品上，會(huì)明顯受益于舊改。

　　7、管材，比如上下水管線、排水管道、居民家中所用的水管等，這方面的企業(yè)很多，比如比如像聯(lián)塑、日豐、偉星、保利、東生、美爾固、金牛、金德、中潔、索邦等，是比較知名的。

　　8、智慧社區(qū)，有些地方步子邁得比較大的，會(huì)考慮將智能家居引入小區(qū)里，比如采用更智能的門禁、安防等;比如在小區(qū)里安排智能養(yǎng)老床位，安裝健康監(jiān)測(cè)等設(shè)備。

　　值得注意的是，老舊小區(qū)帶來的需求里面，有兩種情況：

　　一個(gè)是政府與小區(qū)物業(yè)操持的公共改造項(xiàng)目，會(huì)集中爆發(fā)，拿下幾個(gè)單子就不錯(cuò)。

　　另一種情況是業(yè)主個(gè)人的翻新裝修，不是集中爆發(fā)，比較分散，要掌握營銷部署，才能獲取一定量的項(xiàng)目。

　　建議是，要想抓住老舊小區(qū)的市場(chǎng)需求，可以從如下七個(gè)方向切入：

　　1、針對(duì)政府發(fā)起的老舊小區(qū)改造，需要了解本地政策，參加對(duì)應(yīng)的招標(biāo)。

　　2、針對(duì)由小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會(huì)等負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，跟各個(gè)小區(qū)的物業(yè)、業(yè)委會(huì)、社區(qū)、街道辦等主管人員建立緊密聯(lián)系，獲取改造的進(jìn)度。

　　3、賣場(chǎng)和商家聯(lián)合推行家具建材以舊換新，免費(fèi)拆卸回收舊建材，用以舊換新的方式激活業(yè)主翻新改造需求。

　　4、推出專門面向老舊小區(qū)的產(chǎn)品套餐、翻新改造方案，根據(jù)不同老舊小區(qū)的情況，設(shè)計(jì)不同價(jià)位，不同服務(wù)內(nèi)容，當(dāng)成獨(dú)立業(yè)務(wù)安排專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營。

　　5、針對(duì)老舊小區(qū)策劃適配的營銷策略，比如免費(fèi)的家居維保、根據(jù)戶型提供對(duì)應(yīng)的翻新方案與效果圖、充分發(fā)揮老帶新的優(yōu)勢(shì)等。

　　6、如果是廠家，可以針對(duì)舊房市場(chǎng)推出專門的產(chǎn)品系列，為有舊房改造需求的用戶打造特別定制款。

　　7、聯(lián)手相關(guān)品類，一起開發(fā)老舊小區(qū)市場(chǎng)。大家都有自己的客戶資源，拿出來共享，一起挖掘。