二三線城市房?jī)r(jià)補(bǔ)漲或倒逼新一輪調(diào)控

在一線城市率領(lǐng)下，9月主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上演今年3月以來的新一輪瘋狂行情。

　　“一線、接著二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)同1980年代末的日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、房?jī)r(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！”9月24日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在評(píng)論“房?jī)r(jià)重現(xiàn)暴漲”時(shí)警告說。

　　同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉指出，北京、深圳等地出現(xiàn)多個(gè)日光盤，基本已將2013年的“金九”坐實(shí)，而成交量的上升一般會(huì)推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商對(duì)后市價(jià)格走勢(shì)樂觀，提價(jià)意愿明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉也認(rèn)為，從9月份的市場(chǎng)行情來看，房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍在繼續(xù)。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，8月以來多個(gè)核心城市拍出高地價(jià)地塊，顯示房企對(duì)核心城市市場(chǎng)的信心明顯恢復(fù)，一線城市以及經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二三線城市土地市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，也會(huì)對(duì)后市的價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生刺激。“從政策基調(diào)和市場(chǎng)環(huán)境看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的上行趨勢(shì)難以改變?！睆埿裾f。

　　鄭紅玉認(rèn)為，房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)將增大調(diào)控壓力。如果9-12月環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，則層面有可能下發(fā)新的文件，強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)調(diào)控措施，甚至增加新的調(diào)控內(nèi)容。因此，接下來的價(jià)格走勢(shì)，值得密切關(guān)注。首先要關(guān)注9-10兩個(gè)月的住宅成交量，如果量反彈的力度大，則房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)能會(huì)有所增強(qiáng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，目前樓市的非理性情緒正在蔓延，這時(shí)需要來自政府的權(quán)威表態(tài)，但不能是過去那種空泛的喊話，而是要傳達(dá)出明確的政策信號(hào)，哪怕是正在醞釀的調(diào)控政策，比如房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，也可以提前釋放若干信息，讓局部瘋狂的樓市穩(wěn)定下來。

　　張旭則指出，8月以來房?jī)r(jià)多個(gè)指數(shù)均出現(xiàn)反彈，顯示國(guó)五條對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)有所減弱。但由于中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)以穩(wěn)定為主，再加上地方政府對(duì)土地出讓金以及相關(guān)房地產(chǎn)稅收的依賴較強(qiáng)，推出力度較大的房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)的思路正在轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，從以限購(gòu)限貸限價(jià)為核心、抑制需求轉(zhuǎn)向放開直接融資，增加供應(yīng)。而地方政府表態(tài)也有差異，房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)如鄭州等政策有所收緊，而樓市遭遇下挫的城市如溫州等，限購(gòu)政策有所放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市呈周期性波動(dòng)，調(diào)控重在于調(diào)節(jié)供求，而金融信貸是核心工具。之前的常規(guī)做法是：開發(fā)貸與個(gè)人房貸同松同緊。他認(rèn)為，合理做法應(yīng)是：房?jī)r(jià)上漲期，緊個(gè)人貸(抑需求)，松開發(fā)貸(增供應(yīng))。房?jī)r(jià)降溫期，則反之。

　　他表示不必再出新的限制性調(diào)控政策，因?yàn)榱鲃?dòng)性收緊會(huì)對(duì)樓市成交和價(jià)格造成影響，這正是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的一部分。受流動(dòng)性收緊影響，8月末至今多地房貸額度趨緊，部分銀行已暫停房貸發(fā)放。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝也認(rèn)為，個(gè)人住房貸款加權(quán)利率溫和上升，對(duì)樓市有一定的負(fù)面影響。8月末以來房貸趨緊并非行業(yè)調(diào)控加劇，而是部分銀行分支機(jī)構(gòu)逐利的市場(chǎng)行為所致。利率市場(chǎng)化推進(jìn)下，信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜，加上部分銀行上半年房貸投放過多，下半年進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致個(gè)別銀行分支機(jī)構(gòu)暫停房貸發(fā)放。

　　“僅此一項(xiàng)，便足以對(duì)開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生較大影響，”多位開發(fā)商高管人士向本報(bào)記者指出，個(gè)貸和首付款項(xiàng)已成為開發(fā)企業(yè)為重要的資金來源，如果個(gè)貸收緊，開發(fā)商必會(huì)受到影響。目前已有多個(gè)新房項(xiàng)目感受到個(gè)貸收緊的壓力。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)本報(bào)記者指出，調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變，更多是通過放行融資渠道、改革土地制度增加供應(yīng)。

　　征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、地方與中央的分稅制改革，是另一項(xiàng)市場(chǎng)化調(diào)控手段?！敖衲?、明年會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2015年后將全面鋪開，”接近決策層的人士向本報(bào)記者透露，房產(chǎn)稅會(huì)部分地取代“土地財(cái)政”，而土地出讓金收入可能會(huì)更多由中央來重新分配。

　　桑豫峰等還提醒四處高價(jià)拿地的開發(fā)商和無端跳漲的二手房業(yè)主，當(dāng)市場(chǎng)情緒集體失控時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不知不覺來臨。