買房后想退房怎么辦

　　幾經(jīng)周折買房后，又可能出現(xiàn)很多不滿意的問題，裝修網(wǎng)小編告訴你購房人在什么條件下可以要求開發(fā)商退房?如何享有“法定退房權(quán)”?具體退房流程是怎樣的?以及退房有哪些注意事項?

　　根據(jù)合同法的規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，否則便應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以依法解除商品房買賣合同有以下幾種情形。

　　購房合同無效

　　如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權(quán)退房。開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，屬違反法律的禁止性規(guī)定或違反社會公共利益。比如說開發(fā)商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同，向類似這種在開發(fā)商在沒有取得相應(yīng)手續(xù)下訂立的合同，應(yīng)屬于無效合同，作為購房者有權(quán)利要求開發(fā)商退房.

　　購房合同被依法撤銷

　　對于購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，購房人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷.

　　交房時的套型與設(shè)計圖紙不一致的，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，而合同中又未約定處理方式的，購房人有權(quán)退房。

　　面積誤差

　　根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比值其中有一項超出3%的，購房人有權(quán)退房。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，除當(dāng)事人在購房合同中載明合同約定面積與登記面積發(fā)生誤差處理方式的外，面積誤差比值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)，將買受人已付的房價款退還給買受人，同時支付房價款利息。

　　發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設(shè)計

　　開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人的，購房人有權(quán)退房。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

　　主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，如果發(fā)生地基基礎(chǔ)的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，磚石結(jié)構(gòu)沒有足夠的強(qiáng)度和剛度等質(zhì)量問題，并經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。

　　出賣人遲延交付房屋

　　經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行支付房屋義務(wù)的，買受人有權(quán)請求解除合同，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。

　　無法辦理房屋所有權(quán)登記

　　商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后起超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人有權(quán)請求解除房屋買賣合同并賠償損失。

　　由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運營不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時有發(fā)生，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者也可以要求退房。

　　根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此，購房者可以要求開發(fā)商退回購房款及其利息。

　　退房情況產(chǎn)生的幾種主要原因

　　商品房的買賣不同于其他日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對程序要求比較嚴(yán)格。但因為這樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：

　　一是購房者違約;

　　二是賣方違約;

　　三是雙方都不違約，但雙方就退房問題 達(dá)成一致意見;

　　四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

　　下面介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。

　　1、 訂金(定金或認(rèn)購金)階段

　　當(dāng)購房者已交訂金(定金或認(rèn)購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有說明 所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

　　如果賣方所售項目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見， 終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。

　　2、已做預(yù)售登記階段

　　買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。

　　如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù) 售登記手續(xù)。

　　3、入住階段

　　在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應(yīng)收的稅費之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評 估，確定裝修損失。購房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。

　　房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān) 辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

　　具體退房程序

　　步買房人發(fā)出退房通知

　　買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二步15天內(nèi)辦好各種手續(xù)

　　買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

　　開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，自買房人發(fā)出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買房人支付總房款千分之一的違約金。

　　退房注意事項

　　1、保險(放心保)退保手續(xù)不要忘

　　在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。

　　2、違約金就高不就低

　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。

　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。

　　3、辦房產(chǎn)證前退房更省事

　　業(yè)主是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。

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