嚴(yán)查“價(jià)外價(jià)” 能杜絕“捆綁精裝修”嗎？

　　近期發(fā)改委和住建部聯(lián)合開(kāi)展的商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)檢查中，重點(diǎn)檢查的行為之一即是“在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

　　“商品住房銷(xiāo)售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁(精)裝修?！边@樣的條款近期出現(xiàn)在北京(樓盤(pán))、深圳(樓盤(pán))等地的部分土地出讓公告中。

　　在此之前，國(guó)土資源部門(mén)鮮有在出讓環(huán)節(jié)就限制開(kāi)發(fā)商捆綁精裝修的行為。

　　北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋告訴法治周末記者，出現(xiàn)這種情況的背景是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，“捆綁精裝修”比較多，一般表現(xiàn)為購(gòu)房者要想買(mǎi)房，必須另外簽訂一份精裝修合同，且精裝修的價(jià)格通常高于市場(chǎng)價(jià)。

　　“捆綁精裝修的情況此前在房地產(chǎn)行業(yè)并不是新鮮事兒。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志在接受法治周末記者采訪時(shí)也表示。

　　法治周末記者在今年7月曾接到購(gòu)房者投訴稱(chēng)，上海(樓盤(pán))的一個(gè)樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)，要求購(gòu)房者在繳納房款之外，再繳納幾十萬(wàn)元的軟裝費(fèi)用。不少購(gòu)房者雖對(duì)此舉深?lèi)和唇^，但由于項(xiàng)目為熱門(mén)區(qū)域的暢銷(xiāo)項(xiàng)目，終還是會(huì)繳納裝修款。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士還對(duì)記者透露，事實(shí)上針對(duì)捆綁精裝修的行為并非沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)，2011年出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》就明確規(guī)定：“商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！?

　　“但由于開(kāi)發(fā)商有很多規(guī)避的做法，這使得之前鮮有開(kāi)發(fā)商因捆綁精裝修而被處罰。”前述不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　利益驅(qū)使

　　前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士還告訴法治周末記者，北京地區(qū)在2013年至2014年捆綁精裝修的情況較為普遍，因?yàn)?013年時(shí)，北京市嚴(yán)格限制樓盤(pán)備案價(jià)，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房的備案價(jià)即為限價(jià)。

　　“但在那個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商是有提價(jià)沖動(dòng)的，當(dāng)不能提價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了獲取更多利潤(rùn)，就會(huì)把房?jī)r(jià)分解掉。他們可以把房?jī)r(jià)分解為房屋本身的費(fèi)用、裝修費(fèi)用、軟裝費(fèi)、增值服務(wù)等。”王琮瑋說(shuō)。

　　北京來(lái)碩律師事務(wù)所主任律師李文謙告訴記者，開(kāi)發(fā)商若和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同顯示房屋交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯，然后另行與購(gòu)房者簽訂精裝修合同，如果不是強(qiáng)制的簽訂而是雙方合意的結(jié)果，那么就不屬于“在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)”，不屬于違規(guī)。

　　“購(gòu)房者同時(shí)簽訂購(gòu)房合同和裝修合同本身沒(méi)問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商不能強(qiáng)賣(mài)，應(yīng)該給購(gòu)房者放棄簽訂精裝修合同的權(quán)利，就是說(shuō)購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)買(mǎi)精裝修服務(wù)應(yīng)當(dāng)是可選項(xiàng)，而非必選。如果強(qiáng)賣(mài)，那就屬于‘捆綁精裝修’?！标愔疽舱J(rèn)為。

　　法治周末記者在采訪中了解到，購(gòu)房者此前遇到的情況大都是，要買(mǎi)房必須簽裝修合同，不簽裝修合同就不能買(mǎi)房。

　　陳志還告訴記者，“捆綁精裝修”中普遍存在的另外一個(gè)問(wèn)題是，合同簽訂的裝修價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，且裝修質(zhì)量較差，甚至貨不對(duì)板，這幾年捆綁精裝修相關(guān)的維權(quán)很多是因此引起的。

　　監(jiān)管和維權(quán)難題

　　前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京早在2013年起也明確要求監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的變相漲價(jià)行為。2013年10月，北京市住建委發(fā)布的“京七條”中明確規(guī)定，嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)等行為。

　　“但這一規(guī)定沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，什么叫變相漲價(jià)，沒(méi)有規(guī)定清楚，所以在執(zhí)行起來(lái)存在一定問(wèn)題?！痹摬辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　王琮瑋還表示，要如何認(rèn)定強(qiáng)賣(mài)，也是難題。

　　“可行的方法就是監(jiān)管部門(mén)的人扮成購(gòu)房者去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)取證?！蓖蹒|說(shuō)。

　　中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣補(bǔ)充道，現(xiàn)實(shí)中，由于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位、相關(guān)部門(mén)的執(zhí)法不嚴(yán)等情況，往往還會(huì)使開(kāi)發(fā)商有很多的活動(dòng)空間，通過(guò)一些辦法來(lái)規(guī)避明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定。

　　“常見(jiàn)的就是在合同中將其風(fēng)險(xiǎn)全部規(guī)避掉，而開(kāi)發(fā)商所制定的合同不允許業(yè)主更改一個(gè)字，名義上合同是自主協(xié)商，真實(shí)意思的表示，實(shí)際上根本不可能實(shí)現(xiàn)?！蓖跤癯荚?jīng)接到過(guò)不少業(yè)主關(guān)于這一類(lèi)問(wèn)題的咨詢。

　　北京的一位購(gòu)房者也告訴記者，他在2013年購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商明確表示，如果不簽精裝修合同不能買(mǎi)房，且精裝修合同的簽署主體并非開(kāi)發(fā)商，而是一家所謂的第三方裝修公司。且那份精裝修合同上明確標(biāo)明：“業(yè)主確知家裝費(fèi)用較通常市場(chǎng)價(jià)格偏高，但基于裝修公司和開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值、技術(shù)等因素，業(yè)主認(rèn)為公平合理?！?

　　在采訪中，王琮瑋律師告訴記者，當(dāng)購(gòu)房者起訴到法院，以精裝修的價(jià)值遠(yuǎn)低于裝修款或開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售違規(guī)為由，要求法院解除或變更精裝修合同時(shí)，相關(guān)訴求幾乎沒(méi)有被法院支持的。

　　“因?yàn)榉ㄔ和ǔ?huì)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商即便違反備案制，這也并不屬于法律層面的禁止行為，開(kāi)發(fā)商違規(guī)并不影響合同的效力，而且合同簽訂是雙方真實(shí)意思的表示。即便是銷(xiāo)售人員表示，要買(mǎi)房就必須簽訂裝修合同，但購(gòu)房者還是有放棄購(gòu)房的權(quán)利的，如果購(gòu)房者終簽訂了裝修合同，法院通常還是會(huì)遵循‘意思自治’原則，認(rèn)為合同有效，駁回購(gòu)房者訴求?！蓖蹒|說(shuō)。

　　王玉臣認(rèn)為，購(gòu)房者現(xiàn)在不是沒(méi)有渠道去維權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中存在很大的障礙。

　　“主要障礙有兩個(gè)：一是相關(guān)立法機(jī)關(guān)對(duì)這一塊的規(guī)定還沒(méi)有細(xì)化到這種層次，而且，對(duì)這種屢見(jiàn)不鮮的問(wèn)題，相關(guān)有權(quán)威的部門(mén)也沒(méi)有及時(shí)歸納闡釋?zhuān)M(jìn)行及時(shí)的法律解釋;二是相關(guān)主管部門(mén)、相關(guān)法院面對(duì)這種問(wèn)題一般都比較保守，幾乎沒(méi)有支持業(yè)主的。”王玉臣說(shuō)。

　　不過(guò)，陳志認(rèn)為，這樣的情況可能會(huì)有所改變。因?yàn)榻诎l(fā)改委和住建部聯(lián)合開(kāi)展的商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)檢查中，重點(diǎn)檢查的行為之一即是“在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用”。

　　“而捆綁精裝修屬于典型的‘價(jià)外價(jià)’?！标愔颈硎?，這一輪的監(jiān)管力度比較大，當(dāng)前如果購(gòu)房者真的遇到捆綁精裝修的情況，除了買(mǎi)和不買(mǎi)這兩種選擇外，還是可以選擇去物價(jià)部門(mén)或住建部門(mén)投訴，問(wèn)題應(yīng)該會(huì)得到解決。(來(lái)源：法治周末)