加拿大買房攻略 加拿大買房的那些事兒

　　溫哥華和多倫多是加拿大移民人口多的城市，尤其是溫哥華，中國(guó)移民占溫哥華整個(gè)城市人口比例約30%。受自然環(huán)境和教育資源等有利條件所吸引，近年來到加拿大買房的內(nèi)地買家越來越多，而大陸移民固有的對(duì)房地產(chǎn)買賣的一些疑問也漸漸涌現(xiàn)出來。我們就來說說在加拿大買房的那些事兒。

　　初期問題：

　　1、在加拿大買房能移民嗎?

　　不能移民。對(duì)于“加拿大買房能移民嗎”這個(gè)問題，雖然在加拿大買房屬于 一種商業(yè)投資行為，但是這種投資屬于投資者個(gè)人行為，加拿大政府沒有調(diào)控與管理的資格，由于申請(qǐng)加拿大投資移民必須將資金置于加拿大政府指定基金的管轄 下，申請(qǐng)人無權(quán)掌控資金的投資方式，因此投資者在加拿大買房是不符合加拿大政府投資移民規(guī)定的，而且目前為止加拿大政府并沒有開放類似政策。

　　2、買賣房屋是否一定要本人到加拿大?

　　如果購房人需要向加拿大銀行申請(qǐng)貸款，則本人一定要來加拿大，與銀行當(dāng)面簽署貸款文件。如果不需要銀行貸款， 則可以通過傳真形式簽訂購房合同或委托代理人辦理交納定金、驗(yàn)房及交房的相關(guān)手續(xù)。您聘請(qǐng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)通過現(xiàn)代通訊手段：傳真、掃描、郵件等方法處理在 買賣過程中需要您簽字的文件;檢驗(yàn)房屋由第三方注冊(cè)驗(yàn)屋師出具相關(guān)的報(bào)告;的錢房交易及到地產(chǎn)局獲得產(chǎn)權(quán)文件都由買賣雙方各自的律師來完成。

　　3、中國(guó)人在加拿大買房有什么限制嗎?是不是看中了任何房子或者房產(chǎn)都能買?

　　外國(guó)人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產(chǎn)。根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府?公民法?，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對(duì)非公民與非居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購置土地進(jìn)行限制。

　　4、外籍人士在加拿大買房有什么要求嗎?

　　外國(guó)人需要在加拿大本土開設(shè)銀行賬戶。

　　無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄。

　　外國(guó)人需要有足夠的首付款。

　　外國(guó)人可以授權(quán)加拿大境內(nèi)的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

　　外國(guó)人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。

　　外國(guó)人在貸款買房時(shí)，銀行會(huì)要求律師在登記產(chǎn)權(quán)時(shí)備注“外國(guó)人稅務(wù)條款”，即，在賣房時(shí)，借款人如果依然還是非居民身份，需要將部分賣房款留置到完成稅務(wù)申報(bào)之后再?zèng)Q定如何處置售房款。

　　5、外籍人士在加拿大買房子首付需要多少錢?

　　不同借貸機(jī)構(gòu)對(duì)首付款有不同的要求，如果外籍人士被加拿大銀行認(rèn)定為高風(fēng)險(xiǎn)信用對(duì)象，您可能需要支付更多的首付款。某些借貸機(jī)構(gòu)要求外籍人士準(zhǔn)備至少35% 的首付款，并要求該筆款項(xiàng)在加拿大存放30到90天。有時(shí)候，借貸機(jī)構(gòu)還會(huì)要求不足35%首付款的貸款人購買房屋借貸保險(xiǎn)。

　　6、加拿大房地產(chǎn)投資價(jià)值的城市有哪些?

　　要判斷加拿大具體城市的房地產(chǎn)投資價(jià)值，需要同時(shí)考慮幾個(gè)關(guān)鍵因素：城市規(guī)模、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。綜合考慮以上關(guān)鍵條件以及氣候等相關(guān)因素，加拿大具有較大地產(chǎn)投資價(jià)值的城市主要包括：多倫多及其周邊城市(安大略省)、大溫哥華(不列顛哥倫比亞省)、卡爾加里(艾伯塔省)、薩斯卡通(薩斯喀徹溫省)、里賈納(薩斯喀徹溫省)。

　　7、想在華人較多的城市買房，該選哪個(gè)?

　　大溫哥華(不列顛哥倫比亞省)，加拿大第三大城市;經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定;依山傍海，環(huán)境優(yōu)美;冬暖夏涼，氣候溫和;每年吸引大量新移民;華人占當(dāng)?shù)厝丝诒壤^高，擁有較大的影響力;距離中國(guó)的飛行時(shí)間較短;2012全球宜居城市排名第三，之前曾連續(xù)10年。

　　8、加拿大是買新房還是舊房?

　　買新公寓固然是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，可目前加拿大合適的房源要么房?jī)r(jià)太 高，要么戶型不合適，而且大多是樓花，所以不能馬上入住。就拿目前本拿比加拿大鐵道鎮(zhèn)(Metrotown)附近的高層公寓來說，雖然周邊未來規(guī)劃非常吸 引人，但幾處新建樓盤早也要到明年冬天才能建成，且價(jià)格也遠(yuǎn)高于周圍的舊房。這對(duì)于有自住需求的新家庭來說，新房顯然不是選擇。

　　相反，二手房基本可以馬上入住，而且隨時(shí)可通過地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)安排看房。即使有些二手房的設(shè)施比較陳舊，如廚房及衛(wèi)生間，但只要格局合理，配以簡(jiǎn)單的裝修，一樣能有新家的感覺。

　　樓花不能馬上入住，是價(jià)錢比較吸引的原因，可是未必適合作為婚房。

　　另外，都市上班族一般都是“打卡一族”，如果兩人不幸同屬“打卡一族”，那么距離兩人工作單位較近或者臨近公共交通的二手房就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這樣可以降低交通成本，節(jié)約上班時(shí)間。

　　9、加拿大的民用住宅一般分哪幾種?

　　獨(dú)立屋(DETATCHED，亦稱SINGLEHOUSE)：是建筑在所屬土地上的單一獨(dú)立房屋，業(yè)主擁有房屋與土地的權(quán)利，無管理費(fèi)。

　　半獨(dú)立房屋(SEMI-DETATCHED)：房屋的一側(cè)同另一所房屋的外墻相連，無管理費(fèi)。

　　連排鎮(zhèn)屋(TOWNHOUSES)：一排房屋兩側(cè)均相連，分為有管理費(fèi)和無管理費(fèi)兩種，取決于物業(yè)是否有與其他業(yè)主共同擁有的共用和共管部分。

　　共管公寓(CONDOMINIUM)，每個(gè)單元有獨(dú)立的業(yè)主，與其他業(yè)主共同擁有其共用和共有部分的權(quán)利，有管理費(fèi)。

　　10、去加拿大買房的基本流程是怎樣的?

　　11、加拿大買房“下offer”是什么?

　　在 加拿大的房地產(chǎn)交易中，Offer實(shí)際上就是一種“買賣的協(xié)議(AgreementofPurchaseandSale)，它可以由買方準(zhǔn)備，也可以由賣 方準(zhǔn)備，但通常都是由買方準(zhǔn)備。買方的經(jīng)紀(jì)人根據(jù)買方的要求起草，由買方簽字后再交由賣方過目。賣方可以CounterOffer(還盤)，買方也可以再 還回去，幾個(gè)回合之后，雙方達(dá)成一致，在Offer上簽字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

　　一份標(biāo)準(zhǔn)的購房Offer通常包括以下內(nèi)容：

　　1、基本細(xì)節(jié)：售房者、購房者的姓名，待售房屋的地址。

　　2、購買價(jià)格，同時(shí)包括定金、首付款和銀行貸款等。

　　3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機(jī)和烘干機(jī)等是否留下。

　　4、買賣雙方承擔(dān)的基本責(zé)任和義務(wù)。

　　5、交房時(shí)間和要求對(duì)方答復(fù)的期限。

　　12、如何在加拿大“搶意向書(offer)”?

　　要了解市場(chǎng)。尤其是遇到要價(jià)較低的房子要冷靜的分析房屋的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)設(shè)定自己對(duì)房屋的喜愛程度而愿意為此而多付的價(jià)格。這二者之和大致就是應(yīng)該 出的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格我喜歡稱之為不后悔的價(jià)格。無論是買到還是沒有買到都不會(huì)后悔。需要指出的是搶Offer同一般買房的過程地區(qū)別是中間環(huán)節(jié)少，往 往是一輪定論，而沒有實(shí)際討價(jià)還價(jià)的經(jīng)過幾個(gè)回合。所以出價(jià)一步到位，以免喪失良機(jī)。

　　第二，事先到銀行做好貸款評(píng)估或預(yù)批，了解自己的底線是多少，對(duì)自己的承受能力做到心中有數(shù)。

　　第三，事先驗(yàn)屋，能夠取消驗(yàn)屋條件，但不能一概而論。

　　第四，準(zhǔn)備好定金，是搬家。這些細(xì)節(jié)在關(guān)頭對(duì)你是否勝出非常重要，并且能夠給你省下錢。

　　13、簽下offer后，能反悔嗎?

　　如果是搶Offer，競(jìng)標(biāo)者一般要提交一張5%房?jī)r(jià)的支票給賣家，買家如果反悔，這筆錢會(huì)被賣家收走，所以這時(shí)候的反悔是有明確成本的。即使買家尚未提交押金，所以風(fēng)險(xiǎn)較小，但是也不能抱著僥幸的態(tài)度，盡量把事情處理完滿。

　　貸款問題：

　　14、外籍人士購房是否可以向加拿大銀行貸款;能貸多少;是否和房屋的年齡，購買者的年齡有關(guān)?

　　可以貸款，加拿大居民通常可以很輕易地貸款房?jī)r(jià)的70%，非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還，目前貸款利率比中國(guó)要低不少。貸款和房屋的年齡無關(guān)，和購買者年齡也基本無關(guān)，這也從某方面體現(xiàn)了加拿大銀行對(duì)房?jī)r(jià)的信心。

　　15、外籍人士申請(qǐng)房屋按揭貸款與本地居民相比有什么特殊要求?申請(qǐng)的程序如何呢?

　　和本地人沒有什么實(shí)質(zhì)的區(qū)別，程序也差不多。要說區(qū)別，那就是外籍人士不享受本國(guó)居民享有的“自住房”免增值稅優(yōu)惠，外國(guó)人投資的所有房子在出售變現(xiàn)時(shí)，其部分利潤(rùn)都必須交增值稅。外國(guó)人申請(qǐng)房屋按揭貸款時(shí)，銀行和金融機(jī)構(gòu)考察的也無非是申請(qǐng)人的基本情況、收入、信用、首付、以及房子的位置狀況等。但是基于外籍人士的特殊情況，居外認(rèn)為以下幾點(diǎn)還是有必要說明一下。

　　，外籍人士申請(qǐng)加拿大房屋按揭貸款時(shí)，需要在加拿大銀行開立全功能的賬戶，以便按月支付月供。

　　第二，外籍居民在加拿大申請(qǐng)貸款時(shí)可以沒有信用記錄。

　　16、購買房屋貸款需要準(zhǔn)備哪些文件?

　　購買房屋貸款需要準(zhǔn)備的文件大約分三個(gè)部分，房屋材料，工作等個(gè)人材料以及首付材料。

　　房屋材料主要是說房屋購買合同，如果是買新房，需要和開發(fā)商簽的厚厚的合同。

　　工作材料是銀行審核細(xì)的部分，如果你是某個(gè)公司的全職雇員，一般必須要有的是：

　　工作信，公司抬頭紙，注明公司名稱，地址，電話，傳真，寫明申請(qǐng)人的全名，是否全職，在本公司開始工作的時(shí)間，職務(wù)，工資。

　　工資存根，公司給的工資單。

　　有的銀行還會(huì)要求提供過去的T4或者稅局的稅單評(píng)估通知。

　　除了工作材料外，還需要一些個(gè)人材料例如照片等以及一些個(gè)人信息。

　　17、簽了房屋買賣合同，但拿不到銀行貸款怎么辦?

　　大多數(shù)人買房是需要申請(qǐng)銀行貸款的， 而且許多人是在簽訂買房合同后才與銀行商洽貸款事項(xiàng)，因此有可能出現(xiàn)簽了合同拿不到貸款的情況。在這種情況下如何取消合同而又避免違約責(zé)任呢?買主在購房 合同中一定要加上一個(gè)條件條款(conditionclause),即允許買主在幾天之內(nèi)申請(qǐng)貸款，如果拿不到要求的貸款額度或利率標(biāo)準(zhǔn)，買主有權(quán)取消合 同，所有定金退回買主，雙方互不追究責(zé)任。

　　這個(gè)條款不包含在標(biāo)準(zhǔn) 合同中，買主要根據(jù)自己的信貸能力把這個(gè)條款加入合同中，才能夠給自己留一條退路，不至于因?yàn)槟貌坏劫J款而違約。同樣，如果買賣任何一方在房屋交吉前要求 某項(xiàng)條件必須滿足，比如買主要求驗(yàn)房，或者是要先賣掉現(xiàn)住的房子才能買新房等等，那么雙方一定要把各自的要求以條件形式明確寫入合同，以備萬一該條件達(dá)不 到時(shí)，可以取消合同。

　　18、買房需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)嗎?

　　在 國(guó)內(nèi)買房，不一定要找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，只要看對(duì)眼了，直接向賣房公司交錢就是。在加拿大則不同，先不說這里大量買賣的不是新房，而是二手房;另外一方面，買房的 手續(xù)，包括前期的考察、買房過程中的談判、后期的合同簽署等過程非常繁復(fù)，如果沒有一位負(fù)責(zé)任、經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來保駕護(hù)航，自己恐怕是操碎了心都不見 得能住上滿意的房子。

　　19、如何選擇信得過的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

　　首先，該經(jīng)紀(jì)人必須是在當(dāng)?shù)氐禺b局注冊(cè)并接受相關(guān)法律制約的經(jīng)濟(jì)人;其次，加拿大房産買賣的運(yùn)作和中國(guó)不同，絕大部分仿佛都是掛在地産局網(wǎng)站上公開發(fā)售的，也就是說所有經(jīng)紀(jì)人面對(duì)的房源基本一致，因此房屋在定價(jià)時(shí)很自然的受到市場(chǎng)的制約，哄擡房?jī)r(jià)的行爲(wèi)幾乎不可能。可以這麼說，溫哥華的絕大多數(shù)地産經(jīng)紀(jì)們都值得信賴，他們除了本職工作盡心盡力，同時(shí)也爲(wèi)新移民盡快適應(yīng)移民初期生活做出了大量的貢獻(xiàn)。

　　20、加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?

　　在 買賣房屋的過程中，經(jīng)紀(jì)的費(fèi)用是由賣方支付。經(jīng)紀(jì)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法是，賣價(jià)的前10萬元按7%支付，余下的部分按2.5%支付。例如一幢100萬的房 產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)費(fèi)用的計(jì)算方式為(100,000x7%)+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由買方和賣方經(jīng)紀(jì)分?jǐn)?，賣方經(jīng) 紀(jì)得到總額的54%，買方經(jīng)紀(jì)分得46%，因此在這幢房產(chǎn)中，賣方經(jīng)紀(jì)賺得15930元，買方經(jīng)紀(jì)得到13570元。

　　21、加拿大買房需要支付押金嗎?

　　買房押金：一般為房屋價(jià)格的5%，此項(xiàng)金額要在合同談好后的24小時(shí)內(nèi)交納，并會(huì)在成交日時(shí)成為首付款的一部分。

　　22、加拿大購房稅收可以減免嗎?

　　如果你在加拿大買房，你可以要求多750元的稅收減免。

　　這項(xiàng)新的稅收減免從2009年開始實(shí)施，稅收減免額的計(jì)算方法是：將5000元乘以該年個(gè)人所得稅稅率(2009年是15%)，得出的金額就是該年購房稅收減免額。

　　要想獲得這筆稅收減免，申請(qǐng)人要同時(shí)滿足兩個(gè)條件：

　　該房產(chǎn)是你、配偶或事實(shí)婚姻伴侶購買的;

　　在購房當(dāng)年和過去四年內(nèi)，你沒有住在自己、配偶或事實(shí)婚姻伴侶所屬的房產(chǎn)內(nèi)。一處房產(chǎn)所能申請(qǐng)的稅收減免額不得超過750元。

　　23、房屋保險(xiǎn)一定要買嗎?

　　對(duì) 加拿大人而言，購買住房后的件事就是購買住宅保險(xiǎn)。雖然法律并沒有強(qiáng)制規(guī)定住宅物業(yè)必須購買保險(xiǎn)，但很多人因?yàn)樘峁┌唇曳?wù)的銀行要求客戶為房屋買保 險(xiǎn)，所以不得不買。大陸移民要應(yīng)該理解，購買房屋保險(xiǎn)不僅僅是降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于住戶也可以很好的控制意外造成的損失。房保同車保一樣是我們生活中 的必不可缺，即使身為土豪的你已經(jīng)供完了全部貸款，繼續(xù)購買保險(xiǎn)也不是一件壞事。

　　24、中國(guó)投資者如何在加拿大賣房?

　　明確為何要賣房

　　訂價(jià)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研

　　參觀別人的OPENHOUSE

　　只與認(rèn)真負(fù)責(zé)的經(jīng)紀(jì)合作

　　房屋的內(nèi)、外觀留給買家(準(zhǔn)買家)的印象很重要

　　精心裝飾，強(qiáng)化視覺效果

　　去除房屋異味

　　不怕暴露房子的問題

　　談價(jià)過程中應(yīng)控制好情緒

　　充分了解你的買家

　　賣出前，不要搬出

　　確認(rèn)合同是完整的

　　非加拿大居民在加拿大出售房地產(chǎn)時(shí)，所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率為收益的50%。但是，非居民需要在出售前繳納稅款的預(yù)估值，相當(dāng)于收益的25%。

　　這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務(wù)局(CRA)下發(fā)本房產(chǎn)出售的清關(guān)證書。付款后，當(dāng)買賣合同的所有條件都移除之后，加拿大稅務(wù)局會(huì)給賣家發(fā)出清關(guān)證書。證書發(fā)放周期通常為6~8周。如果沒有取得證書，買方將無法繼續(xù)交易，同時(shí)還需扣留25~50%的房款。

　　房貸于截止日期之前轉(zhuǎn)移到賣方的律師，然后給賣家，隨后再將房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移到買方名下。

　　賣方如果不是加拿大公民，則應(yīng)提交交易進(jìn)行當(dāng)年的加拿大所得稅納稅申報(bào)表，應(yīng)該會(huì)收到已繳稅款的部分退款。加拿大房產(chǎn)稅取 決于房產(chǎn)主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作為出租物業(yè)，必須支付非居民稅，為租客支付的總租金的25%。但是，如果雇用了專業(yè)的物業(yè)經(jīng)理，經(jīng)理將 根據(jù)法律規(guī)定代扣25%的租金，也就是說，只需要上報(bào)給稅務(wù)局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物業(yè)經(jīng)理發(fā)出NR4表格，那么業(yè)主就有權(quán)提交 加拿大報(bào)稅的材料。納稅申報(bào)必須于6月30日前發(fā)出。

　　許多，如美國(guó)與加拿大有稅務(wù)條約，這是為了防止公民受到二次征稅。建議在賣房前，先向加拿大稅務(wù)會(huì)計(jì)師咨詢獲取更多信息。