新房收房驗房的經(jīng)驗和常識

　　關(guān)于商品房(毛坯房)的工程質(zhì)量驗收，目前大致有兩種觀點：一是業(yè)主普遍認(rèn)為需要進行認(rèn)真細(xì)致的檢查，尤其是對防水、裂縫、空鼓、平整度等進行仔細(xì)地檢查;二是工程圈里地觀點普遍認(rèn)為毛坯房沒有什么可驗收地，重點應(yīng)幾種再影響房屋安全性、實用性和耐久性方面，只要重點檢查幾個分項就可以了。

　　一、審查有關(guān)證件

　　作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同中有明確約定，一般合同約定以該房屋取得建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。如果沒有《竣工備案驗收表》，作為購房者一般可以拒絕收房。此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權(quán)利。

　　二、審查交房費用

　　A、 房屋價款結(jié)算：對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。

　　B、 物業(yè)管理費用：購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次多可收取一年的物業(yè)費。

　　C、 公共維修基金：公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。

　　三、審查房屋的質(zhì)量

　　驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。

　　建議審查房屋的質(zhì)量應(yīng)做以下準(zhǔn)備 ：

　　1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。

　　2、紙、筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題以免遺忘。

　　3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。

　　4、扁型三插頭小電器一個，插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。

　　5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否符合開發(fā)商當(dāng)初的承諾。

　　6、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。

　　下面的講解以主要案例來介紹

　　第1招：檢查門窗判質(zhì)量

　　A、現(xiàn)在的樓房一般只有入戶的防盜門，所以對門的檢查一般也只集中在防盜門上。注意，有的開發(fā)商故弄玄虛，不說“防盜門”，說“四防門”。

　　一般講，說防盜門具有四防功能(防盜、防火、防熱、防噪音)，但是!四防門不見得有防盜功能，因為有的開發(fā)商會狡辯說我們是：防火、防熱、防噪音、防潮氣...能把你氣得你鼻子都能歪了。咱就簡單講講對正規(guī)防盜門的普通驗收。

　　通過檢驗門框固定和牢固度，門框四周密封情況，確認(rèn)門安裝是否牢固，門框與墻體洞口填補是否合理。方法很簡單，雙手抓住門框使勁搖晃，看門框是否動;同時用眼睛觀察門框與墻體洞口填補處是否密實。

　　檢驗是否方正，看門的直角處是否呈90度角。開關(guān)扇門多次，觀察門扇是否平整，是否有自關(guān)或自開現(xiàn)象。自關(guān)或自開就是指門在無外力的作用下自己就關(guān)上了或打開了(仿佛有看不見的鬼魂開關(guān)門進出一樣)，一般是因為門沒裝方正或傾斜造成的。手摸、眼觀密封是否嚴(yán)密，密封條是否欠缺破損。門扇與門框間隙是否過大，鎖具反復(fù)開關(guān)，檢查是否作用良好、靈活。門面有無磕碰、磨損、變形、污漬等不良現(xiàn)象。

　　該業(yè)主家的防盜門一共檢查出如下問題：1、貓眼安裝歪斜，很不美觀;2、門鈴電池蓋內(nèi)陷破損，無法更換電池;3、密封不嚴(yán)密，導(dǎo)致有空隙，將來即不隔音也不保溫還在大風(fēng)天亂顫并鳴笛。

　　B、檢查窗戶玻璃是否有疤痕，有則及時更換; 檢查窗紗看是否破損，或者是否有很大的劃痕;檢查窗戶開合時是否碰墻，否則墻面很容易被毀壞。

　　該業(yè)主家倒是沒什么大問題，給大家出示兩張其他業(yè)主家曾出現(xiàn)的問題：1、紗窗邊緣咬合不嚴(yán)，輕輕一按有缺口;2、窗戶開啟碰管道。

　　第2招：不滲不漏衛(wèi)生間

　　檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上堵住下水口，防止做實驗用的水順地漏流走了，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應(yīng)的樓下衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測與樓上住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。后期有管路改動的業(yè)主可以忽略此檢測，因為你還要重新刷防水。

　　如果樓下漏水了，說明地面防水不合格;如果衛(wèi)生間外墻體有水漬現(xiàn)象，說明衛(wèi)生間墻體防水高度或者涂刷質(zhì)量不合格。

　　檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間處。這檢測方法適用于精裝修房屋，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

　　第3招：輕敲墻地聽空鼓

　　墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空鼓現(xiàn)象，只要用小金屬錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

　　這個一定要弄明白，尤其是在貼瓷磚的地方做上標(biāo)記，如果開發(fā)商不給修，將來也要讓貼磚的瓦匠處理好。如果該處不重要(即不準(zhǔn)備懸掛重物或鉆眼)不準(zhǔn)備修整，則做好標(biāo)記(如用易貼便條貼上標(biāo)識)，否則將來瓷磚瓷磚空鼓責(zé)任難分(其實，有經(jīng)驗的瓦匠在貼磚前應(yīng)該先檢查墻體空鼓情況，并和業(yè)主說明)。

　　第4招：頂層住戶查滲雨

　　如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。雖然頂層防水保修5年，但沒入住便已滲漏是非常嚴(yán)重的，肯定會影響后期裝修，漏水問題馬上找開發(fā)商整修。滲雨(水)的棚頂一般會有黃色水漬，注意觀察就會發(fā)現(xiàn)。

　　第5招：陽臺裂縫危險大

　　一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

　　第6招：保溫不好墻滴水

　　冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。

　　第7招：打開龍頭查漏堵

　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

　　第8招：暖氣支管有坡度

　　暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

　　第9招：供暖管道要套管

　　供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。露出墻面的水管如果被直接用水泥封死了，這是不對的，一是如果水管壞了就很難換，二是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。建筑商往往都省略了這道工序，雖然普通住戶覺得問題不大，但一旦需要更換水管，裝修之后是非常麻煩的。

　　第10招：拉閘斷電不可少

　　電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電;戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查室內(nèi)控制箱標(biāo)識是否清楚，空氣開關(guān)(就是你家室內(nèi)墻面上那個有很多電源開關(guān)帶蓋的鐵箱子)是否松動，安全保護作用是否良好。

　　第11招：保險插座護幼童

　　為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。 所謂的保險裝置就是單獨用物體(包括幼童手指頭)插不進去單個插座孔眼中，必須兩個插座孔眼同時插入物體時才能插進去。你可以用電筆、絕緣長條物體等東西來實驗一下。

　　第12招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

　　衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座(這些適用于精裝修樓房，毛坯房一般要重新自己布局)。

　　第13招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道

　　廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

　　第14招：開關(guān)接口拉一拉

　　檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

　　第15招：插座插口插一插

　　沒有測電器或電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。有條件的呢就用測電器測一下斷電保護是否好使及正確。

　　第16招：墻面地面靠一靠

　　墻面、地面平整度是有要求的，如：一般地面平整度不大于2cm對于毛坯房就可以接收(規(guī)范2米靠尺那允許偏差±4毫米);一般墻面平整度不大于5mm對于毛坯房就可以接收(規(guī)定2米靠尺那允許偏差±3毫米)。如果不平呢也沒什么大事，不過你后期如果鋪強化復(fù)合地板就要先花錢找平地面了，這一找平一般每平米就的十幾大洋進去了。

　　第17招：排風(fēng)通暢很重要

　　廚房、衛(wèi)生間的排風(fēng)孔是你家里廢氣的主要排出孔，如果堵塞或不暢都將嚴(yán)重影響將來生活。試驗方法很簡單，用打火機點燃一張紙靠近排風(fēng)孔，如果火苗內(nèi)竄明顯則排風(fēng)通暢，相反就有問題了。這戶業(yè)主家就是火苗一點反應(yīng)都沒有，肯定有問題。

　　第18招：電表水表燃?xì)獗?/strong>